题目：
(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。)
| 现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1993年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。 |
该宗土地于2000年11月1日的市场价格为( )。
A．17496元/平方米
B．17854元/平方米
C．19630元/平方米
D．17156元/平方米
答案：
参考答案：D
解析：[解] (一)解题思路 (1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (二)公式与计算步骤 1．本题应用的主要计算公式 房地年纯收益：房地年总收益－年总费用 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 土地年纯收益：房地年纯收益－建筑物年纯收益 有限年期土地价格＝土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数] 2．计算步骤 (1)计算房地年纯收益、房地年总收益。 ①该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360(万元) 押金年运用收益＝押金×押金收益率＝60×5%＝3(万元) 年总收益＝年租金收益+押金年运用收益＝360+3＝363(万元) ②计算房地年总费用。 年总费用＝月平均费用×12月＝15×12＝180(万元) 计算房地年纯收益。 房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用 ＝363－180＝183(万元) (2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。 建筑物现值＝重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 ＝4000×2500×(50-5)/50 ＝900(万元) 建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率 ＝900×8%＝72(万元) (3)计算土地年纯收益。 土地年纯收益＝房地年纯收益－建筑物年纯收益 ＝183－72＝111(万元) (4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至 2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。 土地总价格＝土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数] ＝111/6%×[1-1/(1+6%)(50-5)] ＝1715.6(万元) (5)计算土地单位面积价格。 土地单位面积价格＝土地总价格/土地面积＝1715.6×10000/1000＝17156(元/平方米)
