某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见下表。
| 开发期 | 开发面积/万m2 | 开工时间 | 完成时间 | 开始销售时间 |
| 第一期 | 20 | 第1年6月 | 第3年6月 | 第3年1月 |
| 第二期 | 15 | 第4年6月 | 第5年6月 | 第5年1月 |
| 第三期 | 15 | 第5年6月 | 第6年6月 | 第6年1月 |
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m
2。目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该公司委托土地估价机构估价其能承受的最高挂牌出让地价。土地估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
如何确定扣除项
