某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2

题目：

某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2002年 7月1日起计，土地面积3000m²。当地正常月租金为90元/(月·m²)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。

估价计算如下：

①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元

②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元

③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元

④写字楼用地净收益=

⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元

⑥建筑物价值=