偏嗜饮酒多伤及 A．脾胃 B．肝胆 C．肺与大肠 D．心与小肠 E．肾与膀胱

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代理关系的法律特征有( )。

A．能够引起民事法律后果

B．代理人以被代理人的名义从事代理活动

C．代理人以自己的名义从事代理活动

D．代理人在代理权限范围内独立意思表示

E．代理行为的法律后果直接归属于被代理人

某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　表2-2　　　　　　　　　　　　　　　　　　同类宾馆的价格和净收益资料表

可比房地产	价格(万元)	净收益(万元/年)
A	25200	3000
B	29400	3500
C	23800	2800
D	1660	200

　　(1)计算客房与餐饮年总收益：
　　1)客房年总收益＝(400×200+100×350)×365＝41975000(元)＝4197.5(万元)
　　2)餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25(万元)
　　(2)计算客房与餐饮年总费用：
　　1)客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13(万元)
　　2)餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02(万元)
　　(3)计算年净收益：
　　年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6(万元)
　　(4)由所给资料计算报酬率：
　　可比房地产的报酬率：A＝3000/25200×100%＝11.9%
　　　　　　　　　　　　B＝3500/29400×100%＝11.9%
　　　　　　　　　　　　C＝2800/23800×100%＝11.76%
　　　　　　　　　　　　D＝200/1660×100%＝12.05%
　　以其平均数作为估价对象的报酬率：
　　(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4＝11.9%
　　(5)从公式求得该宾馆价格为：
　　y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400(万元)

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