题目：
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料表
|
(一)年有效毛收入
年有效毛收入=22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二)年运营费用
1．年维修费用
年维修费用=25000×2000×2%=1000000(元)
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50×12
=692040(元)
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三)年净收益
年净收益=13068000-2417314=10650686(元)
(四)估价结果
答案：
参考答案：
解析：1．年有效毛收入应为：22000×(1-10%)×50×12=11880000(元)。 2．年运营费用计算中，年管理费用应为： 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率=11880000×3%=356400(元)。 3．年房产税、营业税及附加，应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940(元)。 因此年运营费用应为三项之和： 年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340(元) (此处不算错误)，年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660(元)(此处也不计入错误数)。 4．估价结果公式中n=45年(土地剩余年限)，不能用房屋耐用年限。
