估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2007年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2009年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：
(1)搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示。
| 实例 | 实例交易价格(元/㎡) | 交易情况 | 交易日期 | 房地产状况 |
| A | 2200 | 正常 | 2009年3月30日 | 比估价对象劣3% |
| B | 2050 | 正常 | 2008年12月30日 | 比估价对象劣8% |
| C | 2380 | 比正常价格高3% | 2009年5月30日 | 比估价对象优5% |
从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m
2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m
2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示。
| 级别 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 | 八 |
|
| 地价是次级土地的倍数 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.3 | 1.5 | 1 |
| 地价是最差级土地的倍数 | 10.54 | 7.53 | 5.38 | 3.84 | 2.74 | 2.00 | 1.50 | 1 |
(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m
2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为1.0万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m
2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m
2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的外部折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)
