C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料,评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个)。
实例 编号 | 交易 类型 | 交易 地点 | 土地 用途 | 地价或租 金/(元/m2) | 年期 | 容积率 | 交易 时间 | 区域因 素比较 | 个别因 素比较 | 开发 程度 |
A01 A02 A03 A04 B01 C01 A05 C02 A06 H | 转让 出让 租赁 转让 抵押 清算 出让 清算 转让 转让 | A市 A市 A市 A市 B市 C市 A市 C市 A市 A市 | 商业 住宅 商业 商业 商业 工业 住宅 商业 商业 商业 | 858 342 43 792 801 210 40 562 476(楼面地价)
| 40 70 38 35 40 50 50 40 40 38 | 2.0 2.0 1.9 2.2 3.0 0.6 0.6 2.0 2.0 2,1 | 1998.5.3 1998.7.4 1999.6.2 1997.4.8 1997.10.1 1998.9.30 1998.8.9 1996.7.7 1997.2.2 1999.7.31 | 0 -3 +5 0 0 0 -2 0 0 0 | +3 0 -2 +4 0 0 -3 0 -4 0 | * * ** ** ** *** * *** * ** |
注:开发程度.*“表示宗地外”“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;** *表示宗地内外“七通一平”。
区域因素和个别因素对地价的修正系数(有关系数均为案例与待估宗地比较所得),数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。
其他资料:A市的地价指数以1997年为基期,每年在上一年的基础上增加10%。A市的容积率对地价的影响是,容积率以2为100%,当容积率每升高或降低0.1时,宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。