对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价测算如下（节选）：
1．年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
2．年运营费用
（1）年维修费用
25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
（3）年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）
（4）年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年净收益
年净收益=1．项-2．项=13068000-2417314=10650686（元）
4．估价结果
