甲价格鉴证机构接受委托为一宗待开发商业用地进行价格鉴证，土地面积5000平方米，该宗

题目：

甲价格鉴证机构接受委托为一宗待开发商业用地进行价格鉴证，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自价格鉴证基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。价格鉴证师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为该宗土地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中：1～2层为商场，每层建筑面积为3000平方米；3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。 价格鉴证师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1．将该宗土地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3．专业费用为建筑费用的10%； 4．预计大厦建成后即可出租，其中1～2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5．管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息； 6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7．房地产综合资本化率为8%； 8．每年按365天计算； 9．本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价格进行鉴证。