题目：
(二)
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m2，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%、5.5%，项目开发期2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率为7.7%，按季计息，不考虑土地增值税。
若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
答案：
参考答案：假设该项目的最低销售价格为p元/m2，根据税前成本利润率的计算公式，需要计算项目的总开发价值和项目总开发成本。
1)项目总开发价值
①项目建筑面积：3000×5.5=16500m2
②住宅总销售收入：16500p
③销售税金：5.5%×16500p=907.5p
④项目总开发价值：16500p-907.5p=15592.5p
2)项目总开发成本
①土地费用：3000万元
②建安工程费：2200×16500/10000=3630万元
③勘察设计和前期工程费：3630×3%=108.9万元
④基础设施和公共配套设施建设费：430万元
⑤开发期间税费：114×16500/]0000=188.1万元
⑥管理费用：(3630+108.9+430+188.1)×3.5%=152.495万元
⑦财务费用
a．土地费用利息：3000×[(1+7.7%/4)2×4-1]=494.35万元
b．建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用利息：
(3630+108.9+430+152.495)×[(1+7.7%/4)(1.5×2)×4-1]=254.40万元
c．开发期间税费的利息：
188.1×[(1+7.7%/4)1.5×4-1]=22.798万元
d．财务费用总计：494.35+254.40+22.798=771.548万元
⑧销售费用：16500p×3%/10000=0.0495p万元
⑨项目总开发成本：
3000+3630+108.9+430+188.1+152.495+771.548+0.0495p万元=8281.043万元+0.0495P万元
3)税前开发利润：15592.5p/10000-8281.043-0.0495p=1.50975p-8281.043
4)税前成本利润率：(1.50975p-8281.043)/(8281.043+0.0495p)=30%
解得：p=7201.39元/m2。
