某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。
表2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表
| 可比房地产 | 价格(万元) | 净收益(万元/年) |
| A | 25200 | 3000 |
| B | 29400 | 3500 |
| C | 23800 | 2800 |
| D | 1660 | 200 |
(1)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益＝(400×200+100×350)×365＝41975000(元)＝4197.5(万元)
2)餐饮年总收益＝4197.5×30%＝1259.25(万元)
(2)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用＝4197.5×35%＝1469.13(万元)
2)餐饮年总费用＝1469.13×55%＝808.02(万元)
(3)计算年净收益：
年净收益＝4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200＝3379.6(万元)
(4)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A＝3000/25200×100%＝11.9%
B＝3500/29400×100%＝11.9%
C＝2800/23800×100%＝11.76%
D＝200/1660×100%＝12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4＝11.9%
(5)从公式求得该宾馆价格为：
y＝A/Y＝3379.6/11.9%＝28400(万元)
