填空题：如图，小宇拿着焦距为10cm的放大镜观看书上的一个英文单词。他看到的是“YS”两

题目：

如图，小宇拿着焦距为10cm的放大镜观看书上的一个英文单词。他看到的是“YS”两个字母正立、放大的像，这是由于光的形成的；若用该透镜观察窗外的在树，看到的像是，此时眼睛应在范围内观察。

答案：

虚，折射，倒立、缩小、实像，大于10cm小于20cm

（1）凸透镜成像的三种情况：①物体在二倍焦距以外成倒立缩小的实像应用于照相机．

②物体在一倍焦距和二倍焦距之间成倒立放大的实像应用于投影仪．

③物体在一倍焦距以内成正立放大的虚像应用于放大镜．

（2）透过透镜看物体，物体射出的光线经过凸透镜折射后进入人的眼睛，属于折射现象．

解：（1）小宇用放大镜观看书上的一个英文单词．他看到的是“YS”两个字母正立、放大的成像情况属于正立放大的虚像，物体在一倍焦距以内．

（2）字母射出的光线经凸透镜折射后进入人的眼睛，属于折射现象．此为凸透镜，看远处的物体相当于照相机，成的像是倒立、缩小的实像，此时眼睛在一倍焦距和二倍焦距之间。

题型：问答题

说明

本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去。

一、封面

二、目录

三、致委托估价方函

四、注册房地产估价师声明

五、估价的假设和限制条件

六、××别墅房地产估价结果报告

(一)委托估价方

××市恒通房地产开发公司

(二)受理估价方

××市房地产估价事务所

(三)估价对象概况

1．土地情况

(1)土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

(2)土地总面积7000m²。

(3)用途：别墅及配套设施。

(4)33栋别墅，建筑总面积10378m²。

2．地上物情况

该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m²，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m²。建筑材料及设备(略)。

(四)估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。

(五)估价时点

1998年4月15日。

(六)估价方法

1．采用的估价方法为：市场法、成本法。

2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

(七)估价结果

别墅现有房地产价格=2476.53+3072.51=5549.04(万元)。

(估价人员、价值定义、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)

七、××别墅房地产估价技术报告

[(一)～(五)略]

(六)估价测算过程

1．土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。

(1)利用成本法进行土地估价(略)

计算结果为：3324元/m²。

(2)利用市场法进行土地估价

选取三个可比实例A、B、C，见下表。

比较因素	A	B	C	估价对象
用途	别墅	别墅	别墅	别墅
交易情况	协议	拍卖	招标	拍卖
交易日期	1995.5	1997.6	1997.6	1998.4
房地产状况中的区位状况	五类	四类	六类	五类
房地产状况中的实物状况	一般	较好	较差	一般

注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差。

根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：

比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)/3=3763.97(元/m²)。

用市场法算出土地单价为3763.97元/m²。

土地单价=(3324+3763.97)/2=3543.99(元/m²)。

(3)土地估价综合结果

土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元)。

2．别墅建筑物估价

计算结果为：3072.51万元。

3．别墅现有房地产价格为：5553.3万元。

八、附件、说明、其他资料

(略)

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