某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积为12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2，减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。
资料与参数表 | 名称 | 参数值 | 名称 | 参数值 | | 契税税率 | 4% | 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 | 1600元/m2 | | 营业税、城市维护建设税和教育费附加 | 5.5% | 同类建筑物重量价格 | 1000元/m2 | | 专业费用率 | 建筑物建造成本的6% | 土地报酬率 | 5% | | 一年期贷款年利率 | 6% | 管理费用 | 30元/m2 | | 直接成本利润率 | 20% | 销售费用率 | 2.5% | |
评估测算如下(节选)。
1．土地的年期修正系数K：K=[1=1/(1+5%)
67]/[1-1/(1+5%)
70]=0.9946。
2．土地取得成本：10000m
2×1600元/m
2×0.9946=15913600元。
3．开发成本：①建筑物建造成本12000m
2×1000元/m
2=1200万元；②专业费用1200万元×6%=72万元；③上缴市政配套建设费等12000×300×(1-30%)元=252万元；④开发成本小计12000000元+720000元+2520000元=1524万元。
4．管理费用。12000×30元=36万元。
5．投资利息。正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：15913600元×[(1+6%)-1]+(15240003+360000)元×[(1+6%)
0.5-1]=1415999元。
6．开发利润：(15913600+15240000)元×20%=6230720元。
7．销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)元×8%=39160319元×8%=3132826元。
8．评估价值：总价值(39160319+3132826)元×(1+4%)=42293145元×(1+4%)=43984871元；单位价值3665元/m
2。
