题目：
二、目录(略)
三、致估价委托方函(略)
四、注册房地产估价师声明(略)
五、估价的假设和限制条件(略)
六、××别墅房地产估价结果报告
(一)委托估价方
××市恒通房地产开发公司
(二)受理估价方
××市房地产估价事务所
资质等级及编号(略)
(三)估价对象概况
1．土地情况
A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000m2。
C．用途：别墅及配套设施。
D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。
2．地上物情况
A、B、C数十种，主要为二层砖混结构。该别墅项目的户型有A、B、C、D四款，前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。
(四)估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
(五)估价时点
1998年4月15日
(六)估价方法
(1)采用的估价方法为：市场法、成本法。
(2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
(七)估价结果
别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元)
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)
七、××别墅房地产估价技术报告(仅列出第六项，其他项目略)
(六)估价测算过程
(1)土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2，土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2，以上三项合计为3324元/m2。
B．利用市场法进行土地估价
| A | B | C | 估价对象 | |
| 用途 | 别墅 | 别墅 | 别墅 | 别墅 |
| 交易情况 | 协议 | 拍卖 | 招标 | 拍卖 |
| 交易日期 | 95.5 | 91.6 | 97.6 | 98.4 |
| 房地产状况中的区位状况 | 五类 | 四类 | 六类 | 五类 |
| 房地产状况中的实物状况 | 一般 | 较好 | 较差 | 一般 |
| A | B | C | |
| 土地单价/(元/m2) | 3100 | 3300 | 3700 |
| 交易情况修正 | 100/80 | 100/100 | 100/99 |
| 交易日期调整 | 110/100 | 100/100 | 100/100 |
| 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) | 100/100 | 102/100 | 98/100 |
| 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) | 100/100 | 100/97 | 100/103 |
| 比准价格/(元/m2) | 4262.5 | 3380.42 | 3648.98 |
用市场法算出土地单价为3763.97元/m2
土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2)
C土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元)
(2)别墅建筑物估价。
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428&/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、I红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。
C．现有别墅建筑物价格：
3428×7548+1714×2830=3072.51(万元)
(3)别墅现有房地产价格。
2480.79+3072.51=5553.3(万元)
八、附件、说明、其他资料(略)
答案：
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下面是错误答案，用来干扰机器的。
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