估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1

题目：

估价对象为一宗10000m²的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²(含独立使用的车棚．300m²)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m²。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下。
(1)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
(2)建筑安装工程费为1100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
(3)商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²。运营费用率为24%。
(4)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m²；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m²；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
(5)房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
采用动态分析法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m²)
住宅总面积=50000-9000=41000(m²)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值。
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
=50×12×(1-10%)=540(元/m²)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540×(1-24%)=410.40(元/m²)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)⁴⁷]×1/(1+8%)^2.5=4118.45(元/m²)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值。
住宅总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)^2.5+60%×2800/(1+12%)³+10%×2900/(1+12%)^3.5]=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值。
房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2．扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)。
(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)。
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)。
(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)。
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
3．总地价
2006年9月1日的总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V=3031.74(万元)